广西主要城市居民首次购房还贷能力的对比研究
作者：
陆善勇;杨扬;
机构：
广西大学商学院;
中文关键词：
房价增长率;;职工平均工资增长率;;购房还贷能力
中文摘要：
广西南宁、柳州、桂林、梧州、北海等五个主要城市的居民(限定为城市辖区的在职员工)在首次购房还贷能力上存在差异,南宁、北海的居民首次购房还贷能力很差,柳州、桂林的居民首次购房还贷能力较差,而梧州的居民首次购房还贷能力处于较为合理的水平;以辖区房价增长率与职工平均工资增长率之间的对比衡量居民在未来购房还贷能力上的变动趋势,研究发现南宁和北海的房价增长率比职工平均工资增长率高,而桂林、柳州和梧州的房价增长率与职工平均工资增长率相对持平。各个主要城市的居民在首次购房还贷能力上的差异主要是由经济发展状况、开发投资前景、外来资本涌入等原因造成的。
引文：
[1]龙奋杰.中国主要城市住宅市场差异的经济分析[M].北京:清华大学出版社,2008.
[2]夏刚,戚文举.基于不同视角的国外住房支付能力测度研究述评[J].华东经济管理,2009(10):137-140.
[3]宜居城市研究室.2010年7月中国城市房价排行榜[R].杭州,2010.
[4]中国社会科学院社会学研究所.住房绿皮书:中国住房发展报告(2010-2011)[R].北京,2010.
[5]夏刚,任宏,杨莉琼.城市不同收入家庭住房支付能力研究[J].建筑经济,2008(8):50-54.
[6]张智.住房支付能力的概念辨析[J].住宅产业,2009(4):86-87.
[7]南宁市住房保障和房产管理局.2009年南宁房地产业发展[R].南宁,2009.
[8]广西壮族自治区统计局.广西统计年鉴2010[M].北京:中国统计出版社,2010.
[9]黄顺英.我国居民住房支付能力与住房问题研究[J].建筑经济,2009(10):39-41.
[10]杨熙,王来华.房地产金融对房地产市场发展的影响研究:北海实证[J].区域金融研究,2011(2):30-33.
基金：
国家社科基金资助项目(10XJY018)
光盘号：
SOCI1202
文献号：
0
中文刊名：
广西大学学报(哲学社会科学版)
英文刊名：
Journal of Guangxi University(Philosophy and Social Science)
拼音刊名：
GXZD
年：
2011
期：
06
CN：
45-1070/C
ISSN：
1001-8182
文件名：
GXZD201106006
页：
24-29
分类号：
F293.3;F832.4
专题代码：
J145;J159;J162;
子栏目代码：
15;245;22;25;
全文：
近年来,伴随着住宅产业的发展,我国大部分城市的住宅价格呈现持续上涨的趋势,尤其是许多热点城市的住宅价格,其涨幅已经明显超过国民经济和居民收入的增长幅度。房价的快速增长引发的住房问题成为社会各界极其关注的热点。根据经济学原理,短期内住宅价格在一定程度上是由住宅市场的供求状况决定的,而从长期来看,住宅价格应该与城市居民家庭的住房支付能力相匹配[1]。住房支付能力是指在市场经济条件下家庭从市场购买或租赁住房所表现出来的一种支付能力,包括首付款支付能力、购房还贷能力和租赁支付能力[2]。近年来广西经济快速发展,部分城市如首府南宁的住宅价格已呈现出超过居民住房支付能力的趋势。2010年5月份国家发改委、国家统计局等部门发布了全国70个城市的房价,其中北海的房价涨幅达到了15.1%,超过了北京、深圳等城市,位居全国首位[3]。2010年12月8日中国社科院发布的《住房绿皮书:中国住房发展报告(2010-2011)》中,广西南宁市在全国35个主要城市当中,泡沫指数位于第三位,仅仅次于福州、杭州,其泡沫指数之高甚至超过了北京上海等一线城市[4]。虽然目前全国没有统一的衡量房地产泡沫的指标,泡沫指数不能尽信,但是也从侧面反映了南宁市住宅价格超过其居民承受能力的问题。由于广西各个主要城市之间的住宅价格、居民收入、消费支出结构等方面都存在一定的差异,而且广西大部分城市经济发展较为落后,那么其他主要城市是否也存在同样的问题,这便是本文的主要研究内容。本文通过各个主要城市的居民购房还贷情况的对比,找出原因和差异,提出政策和建议。一、研究假设与指标选取居民购房还贷能力是指居民首次购买新建商品房时,付清房屋首付款之后,向银行贷款而必须每月支付房贷的能力,能在一定程度上反映居民的住房支付能力[5]。本文主要研究内容为广西南宁、柳州、桂林、梧州、北海等五个主要城市的居民在首次购房还贷能力上的差异情况及其形成原因。根据城镇居民购房流程,本文假设居民支付购房首付款之后向银行按揭贷款,以居民每月还款额与居民每月平均工资进行对比,衡量居民的购房还贷能力;以辖区房价增长率与职工工资平均增长率之间的对比衡量居民未来购房还贷能力的变动趋势。本文假设居民都是首次购房,居民是指居住在城市辖区的在职员工,房价是指城市辖区的住宅商品房价格,通过首付款比例、住宅价格、银行贷款利率、还款年限计算出五个城市各自的每月还款额,通过每月还款额与职工月平均工资的对比,研究在职职工是否具有首次购房的还贷能力,以及各个主要城市在首次购房还贷能力上的差异。二、居民首次购房的还贷能力对比研究根据公式商品房平均价格=商品房销售额/商品房销售面积,单位为元/平米,本文使用广西统计信息网公布的官方数据,收集广西各个主要城市1月份至12月份的累计商品房销售额和销售面积的数据,得出广西各个主要城市2010年商品房均价如表1所示。表1广西2010年各主要城市辖区商品房价格均值城市南宁柳州桂林梧州北海2010年累计商品房销售额(亿元)342.84 342.84 342.84 342.84 342.842010年累计商品房销售面积(万平方米)666.48 291.89 323.58 133.53 179.632010年商品房价格均值(元/平方米)5144.04 3881.60 3574.39 2565.72 4227.58注:数据来源于广西统计信息网,http://www.gxtj.gov.cn根据公式职工平均工资=在岗职工工资总额/在岗职工平均人数,由于官方还没有公布2010年的在岗职工工资总额和在岗职工平均人数,本文根据2005年至2009年的在岗职工工资总额和在岗职工平均人数的数据计算出2005年至2009年的职工平均工资,运用EVIEWS统计软件预测出2010年的职工平均工资如表2所示。表2广西主要城市辖区历年的职工平均工资(单位:元)地区年份南宁柳州桂林梧州北海2005年19406 20845 17588 15187 151172006年22918 26034 14789 20449 170552007年27634 29414 22902 22681 205922008年32613 32886 26805 27136 240982009年29136 36187 29965 28732 268192010年职工平均工资预测值35088 40334 33441 32970 298702010年职工月平均工资预测值2924 3361 2787 2748 2489表1的数据从房价平均值上看属于保守统计,实际均值可能更高,而表2的数据从工资平均值上看则属于乐观估计,因为广西仍属于经济落后地区,2500年至3000元的月平均工资已经是中等偏上水平。由于购房程序和贷款细节较为复杂,本文为了简化计算过程,便于数据的对比,假设城市居民都是首次购房,能够支付得起30%首付款,房价如表1所示,剩余房款向银行按揭贷款,等额本息还款,利率约为6%,房屋面积平均为90平米,还款年限平均为20年,计算出城镇居民支付房贷的每月还款额,将其与职工月平均工资进行对比,得出的结果如表3所示。表3各个主要城市居民购房的每月还款额占月平均工资比例城市南宁柳州桂林梧州北海每月还款额(元)2321.77 1751.97 1613.31 1158.04 1908.12职工平均月工资(元)2924 3361 2787 2748 2489每月还款额占月平均工资比例79.4%52.1%57.9%42.1%76.7%以每月还款额占月平均工资的比例来衡量居民支付首付款之后的还贷能力,如果该比例过高,说明居民的工资收入大部分用在了房贷支出上面,剩余的工资无法满足在其他方面的消费支出,居民将会节衣缩食,进而影响基本的生活质量,不利于社会的和谐发展。从数据上看,城市居民首次购房还贷能力从大到小排列分别为梧州、柳州、桂林、北海、南宁。总的贷款金额和贷款年限具体取决于借款人的偿还能力,一般每月的还款额不应超过收入的50%,而南宁、柳州、桂林和北海均超过了50%,也就是说,一个收入在中等偏上水平的白领职工,通过已有的储蓄或者是家庭的支持,能够支付30%的首付款,剩余款项按揭贷款,用20年的时间还贷,每个月至少要把50%的工资收入用于支付房贷,南宁的比例甚至高达79.4%,剩余的工资收入根本就不能满足在其他方面的消费支出,居民被迫节衣缩食,引起了如房奴之类的社会现象,影响了整个社会的和谐发展。该比例过高说明了广西的一些主要城市的居民在支付房贷方面存在着较大的压力。再进一步分析,中层收入的家庭在支付完购房首付款之后,在还贷时会承受很大压力,那么低收入的家庭可能连购房首付款都难以承受。从差异性上看,南宁和北海的居民的购房还贷能力很差,每月还款额占月平均工资的70%以上,柳州和桂林的居民购房还贷能力较差,达到50%左右;而梧州的居民购房还贷能力一般,处在相对较为合理的水平。在购房还贷能力上,广西各个主要城市存在着一定的地区差异性,但总体上还是存在较大的购房还贷压力,反映了广西地区的城镇居民的总体购房还贷能力较差。三、居民购房还贷能力的变动趋势对比研究本文以每月还款额占月平均工资的比例衡量居民购房的还贷能力,由于房价和工资都是随着时间的推移而增长的,未来如果工资增长率大于房价增长率,那么每月还款额占月平均工资的比例就会逐渐降低,居民的购房还贷能力就会逐渐加强。因此,本文以房价增长率与职工平均工资增长率进行对比,研究广西各个主要城市居民购房还贷能力的变动趋势及其相互之间的差异性。城市辖区的商品房价格根据广西统计年鉴中自治区辖市社会经济主要指标中的住宅商品房销售面积与住宅商品房销售额进行测算,即住宅商品房价格=住宅商品房销售额/住宅商品房销售面积;职工平均工资根据在岗职工工资总额和在岗职工平均人数测算,即职工平均工资=在岗职工工资总额/在岗职工平均人数,数据起始年限为2005年至2009年,计算结果如下表4和表5所示。表4广西主要城市辖区历年的住宅商品房平均价格(单位:元/平方米)年份地区2005年2006年2007年2008年2009年南宁2436 2756 3427 3972 4862柳州2000 2302 2925 3087 3742桂林2440 2708 3086 3445 3804梧州1398 1599 1911 2118 2494北海1534 1624 2416 2768 3309注:数据来源于《广西统计年鉴》2006年至2010年表5广西主要城市辖区历年的职工平均工资(单位:元)年份地区2005年2006年2007年2008年2009年南宁19406 22918 27634 32613 29136柳州20845 26034 29414 32886 36187桂林17588 14789 22902 26805 29965梧州15187 20449 22681 27136 28732北海15117 17055 20592 24098 26819注:数据来源于《广西统计年鉴》2006年至2010年通过表4与表5的数据,计算各个主要城市的房价同比增长率和职工平均工资同比增长率,以及房价年平均增长率和职工工资年平均增长率,得出的数据如下表6所示。从房价增长率来看,广西的房价一直呈现较快的上涨趋势,将2009年与2005年的数据相比较,南宁5年来房价增长了99.6%,年平均增长率为19%;柳州5年来房价增长了87.1%,年平均增长率为17%;桂林5年来房价增长了55.9%,年平均增长率为12%;梧州5年来房价增长了78.5%,年平均增长率为16%,而北海则是5年来广西各个主要城市中房价涨幅最快的城市,达到了115.6%,年平均增长率高达21%。表6广西主要城市历年的房价增长率与职工平均工资增长率(以2005年为基年)年份地区2006年2007年2008年2009年年平均增长率房价增长率13%24%16%22%19%南宁职工平均工资增长率18%21%18%-11%11%房价增长率15%27%6%21%17%柳州职工平均工资增长率25%13%12%10%15%均值增长率11%14%12%10%12%桂林职工平均工资增长率-16%55%17%12%14%房价增长率14%19%11%18%16%梧州职工平均工资增长率35%11%20%6%17%房价增长率6%49%15%20%21%北海职工平均工资增长率13%21%17%11%15%注:数据来源于《广西统计年鉴》2006年至2010年另一方面,广西各个主要城市的职工平均工资的增长则较为平稳,个别地区还出现职工平均工资负增长的情况,如南宁在2009年的职工平均工资为29136元,低于2008年的32613元11个百分点。虽然总体来看各个主要城市职工平均工资每年都在增长,但是增长幅度较小。将各个城市房价增长率与职工平均工资增长率的数据进行对比可以发现,南宁和北海的房价增长率高出职工平均工资增长率较多,而柳州、桂林和梧州的房价增长率与职工平均工资增长率相对持平。房价增长率高于职工平均工资增长率并不能说明该城市就存在房价泡沫,这也不是本文研究的重点,但房价增长率高于职工平均工资增长率反映了住宅价格与居民还贷能力的偏离,房价增长过快而工资增长较慢将会使得居民的未来购房还贷能力越来越差。从居民购房还贷能力的变动趋势上分析,如果职工平均工资增长率高于房价增长率,并且在物价稳定的情况下,每月还款额占月平均工资的比例会在未来呈现下降趋势,因为职工工资提高得更快,每月扣除房贷之后的工资收入将得到增加,居民将其更多地用于其他方面的消费、投资或者储蓄,因而居民的购房还贷能力将在一定程度上得到提高[6]。现实的情况则如表6所示,南宁和北海的职工工资增长率低于房价增长率,柳州、桂林和梧州的职工工资增长率和房价增长率相对持平。按照这个趋势发展下去,加上其他因素如通货膨胀的影响,南宁和北海的买房者的购房还贷压力将会越来越大。综上所述,从购房还贷能力上看,南宁和北海的居民在支付房贷方面存在着很大的压力,柳州和桂林的居民还贷能力也较差,而梧州居民的购房还贷能力尚处于较为合理的水平;从购房还贷能力的变动趋势来看,南宁和北海的居民未来的还贷压力会越来越大,还贷能力将逐渐变差;而柳州、桂林和梧州的居民未来的还贷能力不会出现较大波动。总体而言,广西各个主要地区居民首次购房的还贷能力上存在着较大的地区差异性。四、各主要城市居民首次购房还贷能力差异及原因分析住宅市场是典型的区域性市场。广西各个主要城市在经济发展水平、城市支柱产业、居住环境以及政府制定的产业政策侧重点上都有所不同,从而对开发商和外来资本的吸引力上也存在着差异,因此各个主要城市的房价及居民购房还贷能力的差异也较为明显。(一)南宁房价处于第一梯队,远大于其他城市,居民首次购房还贷能力最差。造成这种现象的主要原因是房价上涨过快,而上涨过快的原因主要有如下几个。从城市定位来看,南宁作为广西的首府,是全区的经济、政治和文化中心,更是广西北部湾经济区的核心城市。目前广西北部湾经济区发展势头良好,未来经济极具发展潜力,于是便吸引了房地产开发商的大量投资。从发展潜力上看,建立了东盟自由贸易区,南宁成为博览会举办地,城市化速度步步加快,正逐步向区域性国际城市的方向迈进。从城市条件来看,南宁自然条件优越,满城皆绿,四季常青,获得“中国人居环境奖”、“国家园林城市”、“全国卫生城市”等诸多荣誉。正是由于以上因素,南宁吸引了大量的外来购房资本。南宁市住房保障和房产管理局发布的《2009年南宁房地产业发展》的统计数据显示,外地购房者的购房成交套数占南宁市购房者总成交套数的36%,在东盟国际商务区和凤岭等热点区域,外地人置业的比例甚至高达60%,外地投资者的大量购房成为了南宁市房价过快上涨的重要推动力[7]。综合种种原因,短期内南宁房价不会下降,随着市场和资本的推动,房价可能会上涨得更快,所以政府的宏观调控政策一定要认真贯彻执行,让南宁市房价的上升势头得到有效抑制,使得房价不至于上涨过快,重新回到稳定增长的轨道上。(二)柳州、桂林两个城市的房价上涨幅度较为平稳,而居民购房还贷存在着一定的压力。从表3的数据可以看出,柳州、桂林每月平均还贷额在1600元至1800元之间,占职工平均月工资50%左右的比例,还贷压力也较大,另一方面,这两个城市的职工工资水平处于广西的较高位,工资增长率能够跟上房价增长率,所以未来的居民购房还贷压力不会加大。这也与两个城市的经济发展、人口流动及政府政策相一致。柳州主打工业,桂林主打旅游业。而目前两大城市都在积极探索城市发展战略,打破传统模式,使工业发展与环境保护、旅游发展和谐相融,经济发展势头良好。(三)北海的房价处于不合理状态。从2009年的GDP来看,北海为321.06亿元,远低于柳州的1046.05亿元和桂林的948.23亿元[8]。北海的经济实力还是处于广西的低位,但是目前的房价均值超过了4000元/平米,超过柳州和桂林的房价均值。另一方面北海的职工平均工资和工资增长率都较低,经济基础相当薄弱,没有重工业,旅游业不够发达,其他产业如电子信息业、海洋产业都存在着制约其发展的问题。总体来说,北海的经济实力是不足以承受如此高的房价。(四)梧州房价保持在合理的增长幅度,居民购房还贷能力高于其他主要城市。从表3的数据可以看出,梧州市居民首次购房还贷时,每月的还款额没有超过工资收入的50%,处于比较合理的状态。由于梧州不是热点城市,外来资本没有大量涌入,城市经济稳定发展,住房市场处在较为健康的市场状态。五、针对房价增长过快、居民购房还贷能力较差的城市相关的政策及建议本文通过每月还款额与职工平均月工资的对比反映了城市居民首次购房的还贷能力,衡量了广西五个主要城市居民在首次购房还贷问题上的支付能力的差异,研究表明南宁和北海这两个城市居民在购房还贷上存在着很大压力,而柳州和桂林的购房者还贷压力也较大,如何改善这种状况,使得住房消费市场回到合理的状态,笔者提出以下几个建议。(一)为了抑制房价过快增长,打击投机性购房,我国的房地产调控不仅要落到实处,还需要长期坚决执行。2010年国务院及相关部门出台了一系列调控政策,如4月份颁布的“国十条”和9月份的“9·29新政”。这两轮房地产调控在商业贷款、首付比例和购房套数三个方面对购房进行了限制,目的就在于打击投机性购房。“国十条”颁布之后社会反响强烈,百姓拍手称好,而且其调控效果也较为明显,被称为近几年来最严厉的调控政策。政府在9月份颁布“9·29新政”,提高首付款比例,对房价和投机性购房也起到了一定的抑制作用。但是调控效果的持续时间不长,楼市便慢慢开始回暖。2010年10月份以来,在经历了几个月的震荡之后,南宁楼市的成交量逐步上升,而且部分房源价格出现上调现象。其他一线城市如北京、上海、广州等地,也纷纷呈现楼市成交量回暖迹象。2010年的房地产市场调控效果显然并不是那么良好,政府在2011年的调控任务将会更加艰巨。2010年12月底温家宝总理对政府工作进行了总结报告,在讲到促进房地产市场健康发展时,明确指出要抑制投机性购房。未来政府在打击投机性购房的过程中要认真执行以下两点。第一,要严格执行二套房新的认定标准。以往的二套房认定标准是以银行信贷记录为准,但是新的二套房认定标准是以房屋数量为限、以家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)为单位。也就是说,即使购房者的首套住房没有通过银行贷款来购买,其再次购买住房时同样会被认定为购买二套住房。这个认定标准大大提高了投机性购房者的购房成本,使其在购买二套、三套住房时首付压力大幅提高。这个认定标准如果得到全面的贯彻实施将会非常有效地抑制投机性购房。第二,房地产调控的具体政策和规定要符合实际情况,各地政府能够在充分的调查研究的基础上,出台更加具有针对性的政策,比如二套、三套房的首付比例可以因地制宜,在打击投机性购房者的同时注意不要影响到那些真正的购房刚性需求者的切身利益。只有地方政府积极配合中央的政策,房价调控才是真正的落到实处。(二)加快针对中低收入人群的保障性住房建设。从表3的数据可以看出,本文研究的各个主要城市的居民月平均工资是属于中层偏上的水平,即使在这种工资水平下居民购房还贷还是存在着不小的压力,那么对于中低收入的家庭来说,首付款已经是一大难题,而增长过快的房价则是让还贷问题更加突出。如何保证中低收入人群的住房需求,保障性住房便是最有力的措施。从还贷能力的角度来说,保障性住房的价格较低,购房还贷压力较小,符合中低收入人群的需求[9]。从住房用地的角度来说,保障性住房的用地比例过低也是造成商品房价格上涨的重要原因之一。加大保障性住房的建设,是解决目前我国房地产市场存在的不合理问题的关键。2010年广西政府采取了一系列措施,加快推进保障性安居工程建设,增加保障性住房的有效供给。各个地方政府如南宁、柳州先后制定了2010年的保障性住房建设规划及用地供应计划。这些都显示了广西政府着力解决百姓住房问题的决心。由于审核制度不完善和地方政府重视不足的原因,以往广西的部分城镇及县市曾出现不符合条件的家庭挤占保障性住房以及住房保障覆盖面较小等情况,说明广西各个城市在建设保障性住房方面仍然存在着一些问题。为了确保经济适用房、廉租房真正惠及低收入家庭,广西政府明确规定要加强保障性住房管理,严格执行廉租住房和经济适用住房套型建筑面积控制标准,要求各地须严格按经济适用房和廉租住房有关规定,严格审核申请人的材料,确保操作过程公开透明、分配结果公平公正。(三)加强房地产金融创新。房地产金融创新主要包括两个方面,一个是房地产企业融资渠道的创新,一个是个人住房消费贷款方式的创新。深交所的研究报告显示,我国房地产业已成为与银行业高度依存的行业,大约70%的房地产开发资金来自银行贷款[10]。近年来,房地产贷款在金融机构新增资产中的比重呈上升的趋势,过高的比重将会对银行业产生很大的经营风险。随着相关政策的出台,银行融资规模将会受到限制,于是对于各种房地产企业来说,他们迫切需要银行之外的更好的融资渠道。在这种情况下金融创新已经越来越收到关注。对于房地产企业来说,进行房地产金融创新主要有上市融资、海外基金、联合开发、并购、房地产的信托投资与债券融资等几种主要途径。随着市场的发展,融资途径也会越来越多样化。从作用来看,进行金融创新能够更有效地拓宽房地产企业的融资渠道,有效解决房地产企业的资金链问题,降低其营业风险,同时也会降低银行的贷款压力,更能促进证券市场的发展。而在个人房地产消费贷款方面,银行应该创新各种还贷方式,让个人能够根据实际情况,选择最适合的还贷方式,尽可能地减轻购房还贷压力。我国的房地产业如果要健康地发展,就必须建立一个房地产开发融资体系和消费融资体系相结合的复合型融资体系。目前我国的房地产金融体系在很多方面有待完善,尤其是西部地区,房地产企业的融资渠道更是显得单一。要切实地改善这种情况,房地产企业、银行及其他金融机构、政府及相关部门需要积极配合,遵循市场规律,走出一条适合中国房地产金融市场的创新之路。(四)切实提高人民收入水平。目前讨论最多的话题就是房价太高,增长过快,但是大家却忽略了工资的增长,人民实际收入水平的提高。2010年温家宝总理在谈及社会财富和就业时指出,我们不仅要通过发展,做大社会财富这个“蛋糕”,也要通过合理的收入分配制度,把“蛋糕”分好,让全体人民共享改革发展的成果,要不断提高城乡居民收入,改革分配制度,逐步扭转收入差距扩大的趋势。那么,要切实改革收入分配制度,政府需要做到两件事情,第一是使工资增长率跟上物价涨幅,第二是使工资的增长率跟上房价增长率。政府一方面要落实政策切实提高居民的工资,另一方面更要控制物价和房价的过快增长。根据国家统计局公布的宏观数据,2010年11月中国的CPI高达5.1%,老百姓的工资连基本生活用品的物价够赶不上,更不用说买房了。现在中国不仅面临着高房价问题,更面临着高通胀压力。如果这两个问题没有解决好,那么居民工资即使上升了,居民的实际购买力还是跟不上。尤其是像北海市这种经济基础薄弱的城市,职工工资涨幅较慢,人均收入较低,而房价则增长过快,超出了广西大部分城市的房价水平。广西是经济较为落后的地区,在这种经济条件下如何提高人民的收入水平尤为重要。广西各级政府一方面要加大对低收入群体的扶助,严格执行最低工资制度,规范个人收入分配秩序,另一方面要通过教育、培训、各类优惠政策等方式,培养和吸引更多的优秀企业和人才,发展特色区域经济,增加就业和创业的各种机会。要真正提高居民的购房还贷能力,抑制房价过快增长是一方面,另一方面更要企业、政府和相关部门相互协作,共同努力来提高人民的收入水平。广西主要城市居民首次购房还贷能力的对比研究@陆善勇$广西大学商学院!广西南宁530004
@杨扬$广西大学商学院!广西南宁530004广西南宁、柳州、桂林、梧州、北海等五个主要城市的居民(限定为城市辖区的在职员工)在首次购房还贷能力上存在差异,南宁、北海的居民首次购房还贷能力很差,柳州、桂林的居民首次购房还贷能力较差,而梧州的居民首次购房还贷能力处于较为合理的水平;以辖区房价增长率与职工平均工资增长率之间的对比衡量居民在未来购房还贷能力上的变动趋势,研究发现南宁和北海的房价增长率比职工平均工资增长率高,而桂林、柳州和梧州的房价增长率与职工平均工资增长率相对持平。各个主要城市的居民在首次购房还贷能力上的差异主要是由经济发展状况、开发投资前景、外来资本涌入等原因造成的。房价增长率;;职工平均工资增长率;;购房还贷能力[1]龙奋杰.中国主要城市住宅市场差异的经济分析[M].北京:清华大学出版社,2008.
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[10]杨熙,王来华.房地产金融对房地产市场发展的影响研究:北海实证[J].区域金融研究,2011(2):30-33.
专辑代码：
H;J;
更新日期：
2012-02-10
专题子栏目代码：
J145_15;J159_245;J162_22;J162_25;
第一责任人：
陆善勇;
出版日期：
2011-12-20
机标关键词：
首次购房;还贷能力;广西地区;住宅价格;商品房销售额;外来资本;房地产消费贷款;商品房价格;住宅商品房;首付比例;
SYS_VSM：
首次购房:7404,还贷能力:6649,房价增长率:747,购房还贷能力:357,外来资本:263,还款额:182,住宅价格:161,城市居民:125,保障性:123,住房支付能力:113,
页数：
6
文件大小：
90K
DOI：
CNKI:SUN:GXZD.0.2011-06-006
允许全文上网：
Y
允许检索：
Y
印刷页码：
18-23
原文格式：
D
下载频次：
92
被引频次：
0
FFD：
1.022142
文献标识码：
21
期刊标识码：
QS0103;
来源标识码：
P0204;
影响因子：
0.209
专题整刊代码：
H000
复合专题代码：
J145;J159;J162;H000;
网络总库专辑代码：
J;H;
语种：
中文;
年期：
201106
基金代码：
0002;
期刊栏目层次：
房地产经济
作者代码：
06861711;06858372;
机构代码：
0088702;
表名：
CJFD2011
TABLENAME：
XHZLPERIODICAL1_METADATA
他引频次：
0
是否基金文献：
Y
机构作者代码：
0088702:06861711;0088702:06858372;
卷期号：
v.33;No.159
注册DOI：
10.13624/j.cnki.jgupss.2011.06.022
THNAME：
GXZD201106
热度：
0
省代码：
0018
出版物代码：
CJFD_GXZD
行业分类代码：
12802090605;12802180705;12802090601
SYS_NVSM：
首次购房:21*82.6958;变动趋势:6.2*29.5932;房价增长率:55.6*140.177;购房还贷能力:46.2*203.721;职工平均工资增长率:41.2*170.216;广西:74.225*162.81;篇长:9676
NVSM_分组：
首次购房;变动趋势;房价增长率;购房还贷能力;职工平均工资增长率;
第一作者H指数：
10
CI指数：
66.851
第一机构：
广西大学;
第一作者代码：
06861711;
第一机构代码：
0088702;
主要主题：
首次购房;购房还贷能力;
次要主题：
变动趋势;房价增长率;职工平均工资增长率;
机构作者名称：
广西大学商学院_陆善勇;;
广西大学商学院_杨扬;;
